西安：稳定住房租金水平

　　1月17日，陕西省西安市下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》（以下简称“《通知》”）。西安市将以重点解决住房租赁市场发展瓶颈问题为导向，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为目标。

　　对于租客最为关注的租金，西安市要求，稳定住房租金水平。基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，确定租金价格指数合理区间，2020—2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

　　《通知》提出，完善住房租赁机制体制、增加租赁住房市场供应、培育规模化规范化市场供应主体、搭建住房租赁服务平台、稳定住房租金水平、加强住房租赁市场监管和大力促进住房租赁合同网签备案等七个方面的目标。

　　西安市出台十方面措施多渠道增加租赁房源。包括增加租赁住房用地供应，将租赁住房用地纳入用地供应计划，确保租赁住房用地与年度目标任务总量相适应。住建部门编制年度租赁住房建设计划，并按照区域租赁住房需求，分解下达任务，各区县、开发区在年度土地供应中优先安排租赁住房土地供应并组织实施。

　　在执行层面，《通知》要求，在土地“招拍挂”时，设置“建成后的住宅租赁经营期不低于十年”的条件，经营期内不得以租代售，经营期满后方可上市销售。加快租赁住房用地的审批供应，土地出让金可采取分期缴纳方式。新建租赁住房户均面积为60平方米左右，最大不超过90平方米。

　　同时，西安市将引导企业、大专院校利用自有居住用地，统一规划建设群体居住需求的租赁型住房。鼓励利用自有居住用地新建租赁住房的户型面积控制在90平方米以下。

　　统筹增加政策性租赁住房供应。相关部门可选择在交通条件便捷、生活设施完善的区域及规划产业发展密集区域，通过在商品房开发住宅用地“招拍挂”时，设定竞拍地块内产权无偿移交政府的租赁住房面积条件配建租赁住房，由政府纳入政策性租赁住房统一运营管理。

　　鼓励企业自持运营租赁住房。引导社会企业引入专业化住房租赁机构开展合作经营，将自有闲置住房转变为租赁住房供应。积极探索租赁住房供应和土地竞拍新模式，在产业密集区，可选择一定规模的拟出让国有建设用地，在土地“招拍挂”竞价时，当出让价达到最高限价时，可采取竞价企业自持租赁性住房配建面积，增加租赁住房供应，企业自持年限不低于十年，自持期间只租不售。

　　促进闲置房产资源再利用。在符合城市土地利用整体规划和区域功能定位的前提下，允许在不改变土地性质等基本要求的条件下，改建闲置商业用房、工业厂房等为集约式租赁住房，改建后的租赁住房在经营期内可享受民用水电价格标准，户型面积应控制在45平方米以下，不得分户登记、不得分割销售。

　　盘活存量闲置住房。鼓励专业化、规模化住房租赁企业以收购、长期租用、受托经营等方式筹集闲置住房用作租赁房源。鼓励个人、社会机构将产权明晰、功能完善、质量合格的存量住房经品质提升后投入住房租赁市场。引导房地产开发企业引入专业化住房租赁机构开展合作经营，将闲置商品住房转变为租赁住房供应。

　　发展地铁上盖、交通枢纽周边租赁住房项目建设。选择生产生活便利、租赁需求集中的地铁上盖及交通枢纽区域建设租赁住房。鼓励轨道交通枢纽站点半径800米内的新建商品住房用地配建租赁住房。企业配建租赁住房自持年限应不低于十年，自持期满后方可对外销售。

　　统筹推进老旧小区经改造后发展租赁住房。选择租赁需求旺盛区域的老旧小区改造项目，在老旧小区市政配套基础设施、环境及配套设施、公共服务设施等房屋外部品质改造提升的基础上，与居民协商一致后，引入专业化租赁企业统一收储，将住房经内部改造提升后对外经租。

　　推动直管公房租赁模式转型升级。清理、整合现有直管公有住宅房源，将闲置房源经整修改造、品质提升后用于市场化住房租赁，对直管公有非住宅符合住宅条件的，可以按规定改建为租赁住房。支持直管公有房产管理企业进行重组整合，开展专业化、规模化住房租赁经营，鼓励其通过购买、改建等方式筹集房源，探索直管公房实行市场化租赁新模式。

　　引导城中村、棚户区安置用房经提升改造后增加小户型、低租金房源供应。支持城中村集体经济组织继受单位参与住房租赁市场发展，通过成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，利用城中村改造后的闲置住房，经品质提升改造后，开展集约化、规模化住房租赁业务，供应租金稳定、居住舒适的租赁房源。

　　西安市住房租赁试点工作实施方案原文如下：